前回は、3号物件を神戸で購入した内容をお伝えしました。
今回は、私が2022年に購入した2物件のうち、後に購入した物件のことを記事としてまとめてみました。
この記事を通じて、不動産投資を始めようとする方の少しでもヒントになれば幸いです。
4号物件はどんな物件だったか？
2022年に10月に購入した4号物件のスペック
- 地域：兵庫県神戸市長田区
- 物件価格：30万円
- 築年数：不明
- 再建築：可
- 雨漏り：あり
- シロアリ被害：あり
どうやって物件を探したか？
4号物件と出会えたのは、また1号物件を購入した不動産屋さんからのご紹介でした。
物件のベランダ部分に雨漏りによる腐食被害があり、その直す費用を前所有者さんが工面できないとのことで話がやってきました。
売主さんは、金額は30万以上であればいくらでも良いとのことでした。
この物件はオーナーチェンジ物件の為、すでに入居者さんがいる状態でした。
頑張ってベランダであったり他に直さないといけないところがあれば頑張っていきたい旨をお伝えして了承を得ました。
3号物件と同様に、一度購入したことのある不動産屋さんには、自分の欲しい内容を伝えており定期的にアプローチしているとこのような物件をご紹介いただけけるケースもあるかと思います。
購入後おこなったこと
いつも通りに、まずは火災保険に加入しました。
今回、修繕が必要であったのはベランダの床下部分の木が腐っており、そこを修繕することが急務でした。
今回は事前にリフォーム費用を工務店に依頼したのですが、270万円と以上な見積りがあがってきました。
他にもエクステリア専門の会社にも見積り依頼したら60万ほどは最低でもかかるとのことでした。
もっと安くできるはずなのにと考えており、色々な方に相談したところDIYが得意な大家さんがいてその方に頼むことにしました。
修繕箇所及び直した方法
- リフォーム期間：2日
- リフォーム費用：69,651円
まず、赤色部分のモルタルを撤去をおこないました。
その後に中の木材を撤去して、新たに角材（厚み45mm×幅90mm）のを9本入れました。
その後に再度、モルタルで塞ぐ工程をおこないました。
トータルかかった費用と利回り
家賃：6万円/月
| 物件購入価格 | ¥300,000 |
| 仲介手数料 | ¥16,500 |
| 収入印紙 | ¥200 |
| 司法書士登記費用 | ¥109,000 |
| 火災保険1年 | ¥24,350 |
| ベランダ工事 | ¥69,651 |
| 合計 | ¥519,701 |
利回り計算
年間家賃収入72万円÷トータル経費519,701円
利回り138%
今回はハイパー利回になりました。
現状修繕しないといけない箇所はまだありますし、もし入居されているかたが出ていった場合はもっとリフォーム費用がかかるはずなので気を抜かず維持していきたいと思います。
苦戦した点
今回は初めてのオーナーチェンジ物件ですので中身がみれていない状況です。
そこに対しての不安があったものの、今まで2物件紹介していただいている不動産屋からの情報なので信じて購入してみようと考えました。
中を見てみたい気持ちがあったのですが、入居者さんがいらっしゃるので全く見ることはできませんでした。
物件価格が100万以上するようなものだと購入していなかったかもしれませんが、とにかく安いので挑戦してみることにしました。
現状もベランダ部分は完璧に直しているわけではないので、今後も少しずつ休みの日を活用して直していきたいと思います。
リフォーム発注
今までの物件は、工務店や職人さんへ発注してきました。しかし、もっとコストダウンできないかと考え今回は知人のDIY大家さんにお願いしました。
人工で受けていただけたので材料費で原価でできるのがメリットだと思います。
また、お互いにこれから不動産投資を頑張っていこうという仲間でもあるので、一緒にいてもすごく居心地が良いです。
私の物件はあくまで築古物件で新築のようなクオリティを求められているわけではないので、人が住むために問題がないようにできれば良いかと思います。
まとめ
良かった点
今回も物件価格はかなり安かったのでそこは良かったと思います。
また修繕箇所も工務店に依頼もしていないので、費用は10万もかかっていません。
今までリフォーム後の客付け部分でいつきまるのか分からないストレスも無いので良かったです。
上記3点が今回良かったこととなります。
反省点
今回は購入から客付けまでいつも苦戦している部分がなかったので、そこの反省点はないのですが
完璧な修繕をできていない部分が反省でもあり日々気になっていることです。
梅雨いりまでに、1~2回で工事して腐食部分の確認と防水塗装をして今後の雨漏りを防いでいこうと思います。
コメント