前回までで、私が不動産投資に興味を持った点、購入するまでに行っていたことをお伝えしました。
今回は、私が2019年に始めて購入した物件のことを記事としてまとめてみました。
これから不動産投資を始めようとする方の少しでもヒントになれば幸いです。
どんな物件を購入したか
2019年に始めて購入した物件のスペック
- 地域：兵庫県神戸市長田区
- 物件価格：100万円ジャスト
- 築年数：54年
- 再建築：不可（連棟）
- 間取り：2LDK
- 雨漏り：無し
- シロアリ被害：無し
- 擁壁物件
物件をどうやって探したか
この物件と出会えたのは、アットホーム経由でした。
前回の記事でもご紹介したのですが、様々なサイトを毎日見て気に入ればすぐに見に行きを繰り返していました。
当初、掲載価格は150万円だったのですが、リフォーム価格を含め200万円以内に収めたかったので
100万円にならないかと仲介業者さんに交渉しました。
売主さんも、賃貸で10年住われた入居者さんが退去されたことと、築年数がかなり経ってきたこともあり早く手放したかったそうです。
「100万以下にはできないが、100万ジャストならOK」をいただきました。
購入後おこなったこと
契約終了後、まずは火災保険の加入を行いました。
せっかく購入した物件が災害で潰れてしまった意味がないので、必ず加入しましょう。
次に、リフォームが必要だったのでリフォーム会社をまず探しました。
コロナが始まったこともあり、リフォーム会社を探して電話でアポイントを取ろうとしてもなかなか来てくれる業者が見つかりませんでした。
そこで、元々の知り合いであった工務店に依頼するこにしました。
リフォーム費用は、どうしても100万円以内に収めたかったのでその費用でできることできないことを確認しつつ見積りをお願いしました。
リフォームした期間・費用・箇所
- リフォーム期間：約3ヶ月（コロナで途中職人さんが来れない期間がありました）
- リフォーム費用：約80万円
リフォームした箇所
2階建ての物件でしたので、それぞれの箇所に分けております。
1F 床：CF張り替え 天井：クロス張り替え 風呂：壁塗装、電球交換、襖張り替え
2F 畳新調、襖張り替え、クロス張り替え、電球交換
外部 屋根塗装
部屋内内部が、前入居者さんが猫を買っていたこともあり匂いといたるところに猫の引っ掻きキズがありました。
その他、リフォーム完了後に管理会社から指摘をいただき再度リフォームした箇所もありました。
上記写真はリフォーム後のもになります。
トータルかかった費用と利回り
下記金額が入居までにかかった費用となります。
家賃：4万円/月
| 物件購入価格 | ¥1,000,000 |
| 固定資産税(年間) | ¥10,134 |
| 仲介手数料 | ¥55,000 |
| 収入印紙 | ¥500 |
| 司法書士登記費用 | ¥79,000 |
| リフォーム | ¥671,000 |
| 火災保険1年 | ¥16,000 |
| 鍵交換 | ¥20,000 |
| 管理費1年 | ¥24,000 |
| エアコン | ¥59,940 |
| 追加工事（手摺・物干し） | ¥48,000 |
| 追加工事（風呂塗装・玄関屋根補修） | ¥73,700 |
| 不動産取得税 | ¥25,700 |
| 合計 | ¥2,082,974 |
利回り計算
年間家賃収入48万円÷トータル経費2,082,974 円
利回り23%
当初、利回り20%以上になれば良いと思っていましたので初回にしては上出来だったかなと思います。
苦戦していたポイント
物件の仕入れ
価格帯の低い物件は、競争率が高くすぐに購入されてしまいます。
この物件と出会うまで30件ほど内覧にいきました。
これ物件よりも安く、物件価格70万円で雨漏りありなど気にいったのも数多くあったのですが、リフォームの見積りを待ってる間に他の方に買われたりを繰り返していました。
何度も自分には購入することが難しいのかなと心が折れそうになっていました。
リフォーム
当初、リフォームの期間は4週間の予定でしたがコロナ禍に突入し、職人さんが来れない日々が続きました。
自分でやることも考えましたが、道具を揃える大変さと仕上がりが素人感を出るのを避けたくやりませんでした。
簡単なことは、自分でできるようになるとリフォーム費用は、浮かせれると思います。
少しづつでも工具も揃え、DIY会をツイッターなどで探し参加するのもよいかもしれません。
客付までの期間
リフォームが完了する少し前から賃貸募集はかけはじめました。
この物件は、陽僻地のために家の前に階段が15段ほどあるのと最寄駅から15分ほどかかります。
そういった条件もあるので、時間はかかるは思っていましたが、入居が決まるまで約3ヶ月ほどかかりました。その間は、永遠に決まらないのではないか、もう少し立地の良いところにすればよかったかと不安な毎日でした。
入居が決まって初めての、家賃収入が入った時は泣くほど嬉しかったです。
まとめ
良かった点
想定していた利回り20%以上で客付までおこなえた
雨漏り・シロアリ被害がなかったので、リフォーム費用は想定より安く収まった
反省点
リフォーム業社の選定に1ヶ月ほどかかったので、予め数社は目星をつけておく
初心者で1軒目から陽僻地を購入した点
今回は私の1号物件の購入についてお伝えしてきました。
参考になる部分が少しでもあれば嬉しいです。
次回は2号物件について記事をアップしたいと思います。
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