前回は、不動産投資をしてみたいと思ったきっかけについてお伝えしました。
今回は実際に戸建てを購入した経緯、どうやって探してのかなどを踏まえ購入前・購入後にしたことをご紹介していきます。
不動産投資を始めたいが、物件を買う勇気が出ないなかなか出ない方に向けて少しでも参考になればと考えております。
物件の探し方
私が購入する際に探し方として、大手のポータルサイトを活用していました。
アットホーム suumo(スーモ) HOME’s 楽待この4つのサイトをメインに探しておりました。
条件設定をしておけば、メールで物件情報を届くようになりますのでお忙しい方にはオススメです。
その他、不動産屋への飛び込み営業・競売物件も探していましたが初心者の方は上記4サイトでまずは見てみるのがよいかと思います。
気になる物件があれば、すぐに現地に見にいくのが良いと思います。
価格が安い物件、特に100万円以内の物件はその日若しくは2~3日以内に掲載終了（誰かが購入）することが多いです。
物件を見ずに、ノールックで買い付けを入れる方もいらっしゃいますが、初心者は絶対にやらないほうが良いと思います。
サイトを見る上で条件を絞っておかないと見ることで疲れてきます。
私の場合、下記に絞っていました。
購入する物件の決めていた条件
- 自宅より片道1時間以内で行ける場所
- 物件価格100万円以内
- 修繕費が100万円以内で収まりそうば物件
- 利回り20%以上（年間家賃収入÷総投資額）
購入する前におこなうこと
アポイント取り
サイトを見て気にいる物件がでてくれば、まずは掲載元の不動産屋さんに電話して現地確認できるかアポイントを取りましょう。
メールで連絡すると返信が遅かったり、見落とされていることはすごくよくあります。
人気物件には、問い合わせがかなり集中します。
もし日程に可能であれば、物件の近隣リフォーム会社にもアポイントを取り一緒に見てもらいましょう。
物件の修繕費にどのくらいかかるかも同時に目安が分かるので、購入するかの判断材料になります。
賃貸相場の確認
購入物件近隣、最寄駅の近辺の不動産屋へ3社くらい電話して確認してみましょう。
伝える内容としては、築年年数・間取り（閉米数/坪数）・駐車場ありなしなどです。
不動産屋へ確認すること
- 家賃をどのくらいの金額にすれば入居者が決まるか
- 客付けを依頼したらどのくらいの期間で決まるか
- AD（広告費）客付を依頼した際、何ヶ月分の家賃を払えば客付け頑張っていただけるか
- 管理費の確認（家賃の何％で可能かどうか）
現地確認
物件までの道のり
では実際に、物件を見に行く際ですが、私の場合電車でいくようにしています。
最寄駅から物件までに何があるかを知り生活しやすい場所かを知りたいためです。
スーパー・コンビニ・学校・病院などは近隣にあるかどうか。平坦な道のりか坂道があるのか車がないと不便な場所かどうかを確認していました。
物件の見るポイント
サイトを見ているだけだと、修繕が必要な箇所が記載されていないことが多いです。
なので初心者の方は、リフォーム会社など業者さんと行くことをオススメします。一度自分で行き後日またリフォーム会社に依頼してでは、価格帯の安い物件は売れていることがあります。（私は3度ほどそれで他の方に買われていました）
ポイント
- 間取り（掲載されていた図面と相違ないか）
- 修繕箇所
- 室内（壁、床の傾き、キッチン、トイレ、風呂、給湯器）
- 屋外（外壁、屋根は登れれば確認、都市ガスかプロパンガスかの確認）
- 再建築可、不可の確認
もしリフォーム会社が同行できていない場合、写真を多くとっておきましょう！
写真さえあれば、後からメールやLINEでもこの場所を直すにはそのくらいかかるかの確認は行えます。
何より大事なのは、自分がそこに住めるか愛情の持てなさそうな物件はやめておきましょう！！
物件を購入したいと思ったら
物件を見に行く際、仲介の不動産屋が来ていない場合（価格の安い場合）多いです。
すぐに電話して購入したい意思を伝えましょう。
現地に仲介が来ている場合、買い付け証明書を記載してから帰宅しましょう。（買いたいという意思表明になります。）
自分以外にもその物件にも買い付けを入れているかも聞いてみましょう。
もしかしたら自分よりも早く買い付け証明を出されているかもしれません。絶対に購入できると過度な期待をしないためです。
購入決定が決まれば準備するもの
いざ購入する際ですが、仲介業者さんからも事前に見積りをいただけうると思いますが、下記が準備必要となります。
- 物件購入費
- 固定資産税
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印鑑
- 契約印紙
- 住民票
- 本人確認書類（運転免許証など）
これらが揃えば、仲介業者さんと日程調整を行い売買契約日に臨みましょう。
以上が購入するまでに行うこととなります。
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