前回は、4号物件のDIYについてご報告させていただきました。
今回は、不動産投資を始める際によくある質問をまとめました。
多くの不動産投資初心者と接していると、よく聞かれることがあります。
私の経験上で分かる範囲でお答えさせていただきます。
これから不動産投資を始める方に少しでも不安解消になれば幸いです。
不動産投資について
不動産投資は、不動産業界での実務経験がなくても可能ですか？
はい、可能です。一昔前は、地主・弁護士・医者など属性が高い方が多かったです。しかし近年はサラリーマン・公務員・主婦・OLなど多くの様々な業種の方が参入されています。年齢は20代から女性の投資家も増えてきています。
不動産投資はどのようなメリットがありますか？
不動産投資の主なメリットは、安定した現金収入を得られることや、長期的な資産価値の増加が期待できることです。また、不動産投資はインフレーションへの対抗策としても機能します。
不動産投資にはどのようなリスクがありますか？
不動産投資の主なリスクは、空室リスクや修繕費用の負担、市場価値の下落などが挙げられます。
また、不動産市場の変動によって投資家の収益が影響（家賃の下落）を受ける可能性があります。
投資をする上でリスクはつきものです。
リスクを知った上で対策をしていきましょう！
不動産投資に必要な資金はどの程度ですか？
不動産投資に必要な資金は、物件の種類や場所、大きさなどによって異なります。
投資物件を購入するためには、物件価格や購入費用、ローン返済費用、修繕費用などを考慮する必要があります。
不動産投資にはどのような種類がありますか？
不動産投資には、アパート、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など、さまざまな種類があります。
また、不動産投資信託（REITs）や不動産ファンドなど、投資家が資金を出し合って複数の物件を所有する方法もあります。
物件の選び方
物件を選ぶ基準はなんでしょうか？
- ポテンシャルのあるエリア：成長が見込まれるエリアや需要が高い場所に位置する物件が好まれます。都市の発展計画、交通インフラ、商業施設、教育機関などの周辺環境を評価することが重要です。
- 収益性： 物件が収益を生み出す能力があるかどうかが重要です。家賃収入、将来のキャピタルゲイン（売却益）、キャッシュフローなど、収益性の見通しを評価する必要があります。
- 築年数と物件の状態： 物件の築年数や現状の状態は重要な要素です。古い建物はメンテナンスや修繕の費用がかかる可能性が高いため、将来の投資収益を考慮する必要があります。
- リスク管理:：投資には常にリスクが伴います。法的な制約や規制、地震や洪水などの自然災害のリスク、市場変動による需要の変化など、物件ごとのリスク要因を評価する必要があります。
- 財務的な側面:：購入に必要な資金やローンの条件、税金や維持費、管理費用など、物件の所有コストやキャッシュフローを考慮することも重要です。
様々な構造の物件があるが、どれが良いでしょう？
構造には、RC造・鉄骨造・木造それぞれに耐久性やコストなどの違いがあり、また法定耐用年数も違います。一概にどれが良いということではなく、状況や目的によって検討する必要があります。
利回りは何％くらいがよいのでしょうか？
購入基準をつくっておくのをオススメいたします。
下記はあくまで参考例ですが、これに該当しない物件は購入しないと決めておけば悩まずにすむと思います。
例えば、
【RC造】
新築〜築10年以内：10%以上
築25年以内：14%以上
それ以上の築年数：20%以上
【鉄骨造】
新築〜築10年以内：12%以上
築25年以内：20%以上
それ以上の築年数：25%以上
【木造】
新築〜築5年以内：12%以上
築20年以内：20%以上
それ以上の築年数：25%以上
オリジナルの判断基準を準備しておくのも良いかと思います。
オーナーチェンジ物件を購入するのはどうでしょうか？メリット・デメリットを教えてください。
オーナーチェンジ物件はのメリット、デメリットを教えてください。
【メリット】
- キャッシュフローの早期獲得：オーナーチェンジ物件は既にテナントが入居しており、家賃収入をすぐに得ることができます。これにより、キャッシュフローを早期に確保することができます。
- 収益性の予測がしやすい：オーナーチェンジ物件は既存のテナントや賃料がありますので、将来の収益性を予測しやすい特徴があります。
- 運営や管理に関するノウハウを活かすことができます。特に、入居率の向上や家賃の改定など、効果的な運営戦略を立てることで収益を最大化できる可能性があります。
【デメリット】
- 過去の問題の引き継ぎ：オーナーチェンジ物件は他の投資家から引き継ぐため、物件には過去の問題や欠陥が存在する可能性があります。修繕や改善が必要な箇所がある場合、追加の費用や手間が必要になることがあります。
- 適正な価格の評価が難しい：オーナーチェンジ物件の適正な価格を評価するのは難しい場合があります。売り手が過大な価格を設定している場合や、物件の状態や賃料が適切に反映されていない場合があるため、注意が必要です。
- テナント関連のリスク：オーナーチェンジ物件には既存のテナントがいるため、テナントとのトラブルや賃料未払いのリスクがあります。入居者の信用性や継続性を適切に評価し、リスクを最小限に抑える必要があります。
物件の管理について
購入物件への入居者募集はどうすればよいでしょうか？
- テナントビル・マンション・アパートは管理会社に任せるのが一般的です。戸建ての場合は自主管理も容易ですのでチャレンジしてみるのも良いかと思います。管理会社は、営業力や集客力に差があるため、管理費にも差があります。物件購入前より管理会社を探し、それぞれの企業の強み弱みを把握して物件及びご自身との相性を確認するのが良いかと思います。
- 購入予定物件のスペックを管理会社3社ほどに伝え、客付のスピード・AD（広告費）・管理料などをヒアリンングしておくのは重要ですので必ずおこないましょう。
賃貸管理を自分でおこなうのは大変でしょうか？
管理業務は、家賃回収・物件の修繕・トラブル対応と多岐にわたる為、手間のかかることが多いです。不動産賃貸業は、専門的な知識・経験が必要になるケースも多いので所有している物件が遠方だったりする場合は難しい面も出てきます。安定した収益を得るために管理は手が抜けない部分になりますので、ご自身にあった管理形態を選ぶようにしましょう。
設備の法定点検とは何でしょうか？
不動産の設備の法定点検は、建物や設備の安全性や維持管理のために、法律や規制に基づいて定期的に行われる点検のことを指します。主な目的は、建物や設備の安全性を確保し、事故やトラブルのリスクを最小限に抑えることです。
法定点検は国や地方自治体によって異なる要件や基準が設けられており、一般的には以下のような項目が対象となりますが、具体的な内容は地域の法律や規制によって異なります。
- 電気設備の点検：電気配線や配電盤、コンセントなどの電気設備の安全性や故障の有無を確認します。定期的な絶縁抵抗測定や漏電保護装置の動作確認などが含まれます。
- ガス設備の点検： ガス供給やガス機器の安全性を確認します。ガス漏れの有無や適切な換気の確保、ガス機器の点検などが含まれます。
- 消防設備の点検：火災の発生や拡大を防ぐための消防設備や設備の適正な保守管理を確認します。消火器の点検・補充、避難経路の確保、消火栓の点検などが含まれます。
- 上水道・下水道設備の点検：上水道や下水道の設備の正常な機能や漏水の有無を確認します。水道メーターの点検、配管の漏水チェック、排水設備の点検などが含まれます。
これらの点検は、所有者や管理者が定期的に行わなければならない場合があります。適切な点検を実施し、法的な要件を満たすことで、建物や設備の安全性を確保し、入居者や利用者の安全を守ることができます。なお、具体的な点検の頻度や方法は地域の法律や規制に従って確認する必要があります。
不動産を売却したいのですが、どうすればよいでしょうか？
不動産の売買を専門におこなっている会社に3社は最低でも見積り依頼してみましょう。
物件の状況（空室、現在の賃料）や近隣の事例などを調査した上で査定を行なっていただけると思います。希望の販売価格をご相談の上、お取引の流れなどもきちんと説明してくれる会社に依頼してみましょう。
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